상업용 부동산, 은행권 불안 '제2의 뇌관' 될 수도

03/23/23

최근 이렇게 중소은행들이 잇따라 무너지면서 금융 시스템에 대한 우려가 커졌는데요.  

전체 은행권의 상업용 부동산 담보대출 가운데 80%는 이런 중소은행들의 대출입니다.

팬데믹으로 상업용 부동산의 가치가 하락하면서 금융 불안의 또 다른 뇌관이 될 수 있다는 관측도 나왔습니다. 

월스트리트저널(WSJ)은 데이터 제공업체 트렙을 인용해 전체 은행권의 상업용 부동산 담보대출(모기지) 가운데 80%에 가까운 약 2조 3천억 달러는 중소은행들이 빌려준 것이라고 보도했습니다. 

특히 올해 은행권에서 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보대출은 역대 최대 수준인 2천700억 달러(약 353조 원)에 이르는데, 이 중 대부분은 자산 규모 2천500억 달러(약 327조 원) 미만의 은행들의 대출입니다. 

업계에서는 특히 코로나19 대확산(팬데믹)의 직격탄을 맞은 오피스 빌딩 담보대출의 건전성에 대해 우려하고 있습니다. 

오피스 빌딩은 팬데믹 기간 입주기업들의 재택근무가 늘며 평가 가치가 떨어졌고, 최근에는 고금리에 따른 원리금 상환 부담 증가로도 타격을 받았습니다. 

이러한 상황에서 대출자 다수가 채무불이행(디폴트) 상태에 빠질 경우 은행들은 담보물의 가치를 낮출 수 밖에 없고, 이에 따라 중소은행들의 재무상태 악화로 이어질 수 있다는 지적입니다. 

고금리와 예금 인출 흐름에 직면했던 실리콘밸리은행(SVB)은 보유 채권의 평가 가치 하락 후 자금 마련을 위해 손실을 확정했고 결국 무너졌습니다. 

부동산담보 대출도 이와 유사하지만, 부동산은 물건별로 상황이 다르고 동일한 가격을 매길 수 없는 만큼 담보 가치 하락 정도를 측정하기는 더 어렵습니다.

다만 컬럼비아대 경영대학원의 토마시 피스코르스키 교수는 대출자들이 빌린 돈을 갚기 위해 어려운 시기를 보낼 것으로 보면서 "평가가치 하락이 상당히 클 것"이라고 평가했습니다.